2020年4月30日，国家发展改革委与中国证监会共同发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作，中国REITs论坛邀请了北京大学光华管理学院副院长、金融系教授、北大光华REITs研究中心执行主任张峥对《通知》进行解读。张峥教授是北京大学 “光华思想力”REITs 课题组核心成员，该课题组于2017年6月至今已发布10篇公募REITs专题报告，对中国公募REITs市场建设与发展起到了重要的引领作用。
中国REITs论坛：本次公募REITs试点通知发布的背景是什么？如何开展？
2019年3月以来，发展改革委、证监会联合上交所、深交所、北京大学、中国国际工程咨询公司等，先后赴雄安新区、海南自由贸易试验区、粤港澳大湾区、长三角地区，对运用REITs盘活基础设施存量资产开展了跨地区、跨部门、跨领域专题调研，召开了10余场座谈会，听取了地方政府、企业、金融机构、科研院所等100多家单位的意见；实地调研了深圳前海自贸区、苏州工业园、张江科技园等6个园区，以及中集集团、浙江交投、普洛斯（中国）等13家中外企业。调研工作为《通知》公布提供了支撑。同时，在整个过程中，各部门也形成了有效的合作机制。试点项目将通过发展改革委的推荐，证监会将对通用规则的适用性进行解读，并推出配套规则。
中国REITs论坛：为什么选在当前这个时候发布政策试点？
张峥：近期，新冠疫情在全球蔓延，这个重大的公共卫生事件直接冲击实体经济，可能造成全球性经济灾难。为了应对新冠对经济带来的负面影响，重启经济，需要推出有针对性的宏观经济政策。当然，我们也必须客观分析，分清哪些是疫情的负面影响，哪些是经济自身的规律。在经济下行压力下，带来了供给侧结构性改革和经济转型升级的契机。我们做过深入的分析，目前42个推出REITs的经济体，其中大部分在经济低迷、经济危机、经济增长动力不足时推出REITs，旨在激发经济活力，为经济发展提供动力。短期看，应对疫情影响和经济下行压力，REITs市场建设可以成为中国经济的“稳定剂”，保障经济平稳运行；从长期看，REITs将成为深入推进中国供给侧改革，推动经济高质量发展的“助推剂”，助力中国经济转型升级。因此，这个时点推出REITs制度，正当其时！
当前中国不动产领域整体步入以存量为主的时代，如何盘活海量的不动产是我们亟待解决的重要课题。REITs恰是具有盘活存量作用的有效工具，企业通过REITs将其持有的低流动性不动产资产转变为高流动性的金融资产，实现全部或部分出售，回笼资金可以用于降低杠杆率，同时有利于化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险，防范系统性金融风险。另一方面，中国家庭财富总量快速增长，通过REITs产品，居民也可以通过低门槛参与不动产领域的投资。
以基础设施REITs为例，许多地方上同时还存在基础建设补短板的强烈需求，但在当前防风险、稳杠杆、强监管的背景下，以土地财政和负债融资为主的传统基础设施融资渠道受到明显制约。基础设施REITs为项目提供了有效的退出渠道，能够广泛吸引包括民间资本在内的各类社会资本通过PPP的方式参与基础设施投资。基础设施REITs上市，有利于吸引更专业的市场机构主导项目投资和运营，提高投资建设和运营管理效率。同时可以为新型基础设施建设提供资本金，打造良性投融资闭环，助力5G、工业物联网、大数据、人工智能等新一代信息技术推动制造业和服务业升级，促进制造业与生产性服务业深度融合。
从区域经济建设的良性模式看，REITs可为中央重大战略的实施提供金融支持的新思路。例如，雄安新区、海南自由贸易试验区、粤港澳大湾区和长江三角洲区域一体化等重大战略中，明确要求大力实施一批基础设施工程。借助REITs，可以建立一个市场化的投融资机制。基建项目在REITs市场的估值水平是评价项目开发质量与运营质量的重要标尺，估值较高的项目将会为未来的同类项目吸引更多的前期投资。因此，作为不动产资产定价的“锚”，REITs市场对于提升不动产投资的投资效率，优化资源配置至关重要。完善的REITs市场有利于盘活存量资产优质项目尽快落地，减少低效的重复建设。
中国REITs论坛：REITs 产品在中国市场发展空间如何？
张峥：目前全球范围内已有美国、澳大利亚、加拿大、日本、韩国、新加坡、香港等42国家和地区相继推出REITs，全球市值超过2万亿美元。根据全球主要市场的REITs规模与其经济总量和上市公司总市值的关系，结合中国的相关数据，对中国公募REITs市场规模的估计是5万亿至14万亿之间。但鉴于以下原因，我们认为这个估计是相对保守的，未来中国REITs市场实际规模可能远高于这一结果。
其次，随着中国城市化进程的加快，城市人口的增加将创造一个巨大的房屋租赁市场。中国正在经历一个人口向沿江、沿海、沿主要交通线地区聚集的大迁徙，超大城市和特大城市人口继续增长，而且平均年龄低，居留时间长，长期租房需求日益旺盛。根据全球发达经济体的经验，REITs是解决住房租赁融资来源的重要渠道。REITs收购住房并出租经营，有助于消化住房市场库存，盘活存量住房并加以有效利用，从而提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。住房租赁市场的增长将为REITs市场的规模增长提供动力。
因此，考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长，可以预期未来中国公募REITs市场将会是更大的规模和体量。
中国REITs论坛：此次《通知》中，我们需要重点关注的内容有哪些？
张峥：《通知》中的试点方案体现了中国公募REITs的重点发展方向。中国公募REITs将依据全球标准化REITs基本特点，以公开发行、公开交易方式，坚持权益型导向，实现REITs穿透持有不动产权益，其中收入结构要求、分红比例、杠杆率及治理结构等具体规则应该参考成熟市场规则制定，按照有助于实现降低主体杠杆率、盘活存量资产的方向推动实施。
此外，《通知》确定了推进基础设施REITs工作的基本原则。《通知》中表明，推进基础设施REITs的基本原则是：符合国家政策，聚焦优质资产，坚持市场化原则，坚持权益导向，稳妥开展试点工作，推动长期健康发展。其中，坚持市场化原则是保证中国REITs市场长期健康发展的核心。中国REITs市场应是一个公平、公正、公开的平台，能够保护投融资双方的利益，为投融资双方创造价值。
